Problema determinării valorii reale șantier de construcțiiîn condiţiile actuale de piaţă este foarte relevantă. Materiale de construcție interne și importate noi, tehnologii avansate, metode moderne Organizațiile de producție de construcții și concurența pe piața serviciilor de construcții forțează utilizarea unor forme și metode mai civilizate pentru calcularea costului produsului final de construcție. Această problemă îi îngrijorează atât pe clienții-dezvoltatori, cât și pe acei specialiști din organizațiile contractante care determină costul real al construcției.
O estimare este un document care determină, pe baza datelor de proiectare, costul construirii unei instalații, inclusiv costurile necesare pentru realizarea anumitor tipuri de lucrări de construcție și instalare și achiziționarea de echipamente, precum și alte costuri asociate construcției. Ei calculează costul estimat în așa-numitul stat. preturi 1984, 1991 sau MTSN 81-98 folosind factori de corecție. Această bază de date a fost creată pentru construcții industriale la scară largă și este complet nepotrivită pentru determinarea costului construcției individuale. În plus, standardele estimate pentru 1984-1991. sunt depășite din punct de vedere moral, deoarece nu țin cont de aplicarea practică a noilor tehnologii, materiale și produse, instrumente și mecanisme.
Conform regulilor existente anterior, devizul a fost întocmit organizarea designuluiși a fost o parte integrantă documentatia proiectului. De aici practica estimarii costului bugetarii ca procent din cost. munca de proiectare. Această valoare a fost de 10% din costul proiectului, iar dacă costul proiectului a fost estimat la aproximativ 10% din costul lucrărilor de construcție și instalare, atunci estimarea a fost de aproximativ 1% din costul construcției. Această practică de întocmire a devizelor a fost păstrată în proiectarea proiectelor de construcție bugetară.
Lucrurile stau diferit atunci când se evaluează costul construcției instalațiilor în sectorul privat și, prin urmare, documentația de deviz întocmită de firmele contractante este estimată a fi de aproximativ 2 ori mai ieftină. Cu toate acestea, lipsa unui singur cadrul de reglementare prețuri comerciale, diferența uriașă a nivelului de calificare a estimatorilor a dus la apariția multor forme și metode de determinare a costului construcției. De exemplu, o metodă intensivă în muncă, utilizată în principal în metoda economică de desfășurare a muncii fără întocmirea unui contract cu lucrătorii angajați. În acest caz, maistrul numește suma salariile, pe baza indicatorului agregat al costului lucrării pe 1 m2 de suprafață totală. Prețul pare acceptabil clientului cu o totală neînțelegere că suma finală a costurilor poate crește de 2-3 ori din cauza achiziționării de consumabile și materiale de bază, costuri de transport, timp petrecut cu selectarea și achiziționarea materialelor, litigii cu antreprenorul referitor la constructii, materiale etc. .d. Având în vedere calificările scăzute ale muncitorilor - „solicitori de toate meseriile”, clientul va fi obligat să accepte lucrări cu defecte evidente și ascunse. Această metodă este primitivă, dar adesea cu volume mici de reparații lucrari de constructii se întâmplă să fie acceptabil.
O altă metodă este calculul bazat pe indicatori agregați, atunci când antreprenorul întocmește un deviz care enumeră principalele etape sau tipuri de lucrări într-o formă agregată fără detalii, și atașează o listă de materiale, cantitatea și costul acestora. Prezența unui astfel de document simplu permite clientului să verifice tipurile de lucrări, cantitatea și costul acestora, precum și să compare prețurile altor executanți. Această metodă este folosită cel mai adesea de cei mici și mijlocii firme de constructii sau echipe mai calificate.
Următoarea opțiune - o estimare detaliată - implică pregătirea unui set complet de documentație de estimare în forma tradițională, dar într-o formă oarecum simplificată și folosind propriul cadru de reglementare și estimare al contractantului. Doar firmele serioase de construcții își pot permite această metodă de stabilire a prețurilor. Ținând cont de faptul că standardele de estimare se formează pe baza calculelor, harti tehnologiceși specificații tehnice pentru operațiuni de construcție individuale, procese și tipuri de lucrări, precum și experiența practică dobândită de-a lungul timpului îndelungat, un astfel de antreprenor trebuie să aibă un personal calificat de muncitori ingineri și tehnici, precum și să posede cele mai recente realizări în domeniul construcție, studiază și aplică tehnologii moderne, au informații constante despre materiale și produse noi.
Această opțiune este cea mai promițătoare, deoarece forma documentației de deviz este clară și accesibilă clientului, succesiunea de indicare a prețurilor corespunde etapelor tehnologice ale lucrării, partea descriptivă detaliată a prețurilor exclude diferite interpretări ale părților, și devine posibil să se facă calcule pentru etapele de lucru efectiv finalizate. În devizul detaliat, pe lângă costurile directe, costurile generale, economiile planificate (profitul planificat al antreprenorului) și alte costuri sunt evidențiate pe o linie separată.
La construirea unui proiect atât de serios ca casă de țară, o cabana care trebuie folosita mai mult de 100 de ani in conditii climatice dificile, costurile dezvoltatorului pentru proiectare si documentatie de deviz pt. făcând alegerea corectă Antreprenorul va evita pe termen lung construcția, reamenajarea, defectele etc., iar cu organizarea unui control adecvat din partea clientului, îi vor economisi bani considerabili.
Prezența documentației de estimare va permite clientului să calculeze corect, să țină cont de capacitățile sale financiare și, în timp (temporar, desigur) să renunțe la un anumit lux, de exemplu, construirea unei piscine sau a unei grădini de iarnă și să informeze contractorul despre asta înainte de a începe această lucrare.
După cum a arătat practica verificării estimărilor, chiar și firmele contractante de renume fac uneori greșeli în favoarea lor, inclusiv în deviz operațiuni suplimentare care sunt „evazive” pentru dezvoltator, neprevăzute de tehnologie sau deja luate în considerare ca parte a munca etc. Pentru a evita acest lucru, este indicat ca clientul să depună devizul spre examinare, sau chiar mai bine, să contacteze firme independente specializate care vor însoți construcția de la control. documentația de proiectare și estimareși conformitatea lucrărilor de construcție finalizate cu cerințele SNiP înainte de acceptarea instalației cu pregătirea documentelor corespunzătoare. În acest caz, clientul, destul de ciudat, nu suportă costuri suplimentare pentru serviciile furnizate, deoarece taxa va fi doar o parte din fondurile economisite pentru client datorită înregistrării scrupuloase a deficiențelor și abaterilor în munca constructorilor. , care sunt prezentate antreprenorului și recalculate în termeni bănești.
- Ţiglă
- Masă
| Nume | Cost RUR |
Nota valoarea de piata lucrari de constructii
Determinarea valorii de piață a lucrărilor efectiv finalizate
Determinarea valorii de piață a lucrărilor de construcții, evaluarea spațiilor nerezidențiale, alegerea unei metode de evaluare a spațiilor nerezidențiale, procesul de evaluare a lucrărilor de construcție
Obiectul evaluării construcției: spații nerezidenţiale
Adresa de evaluare: Moscova
Scopul evaluării: determinarea valorii de piață a lucrărilor de construcție, instalare și finisare efectiv finalizate în spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 199,4 metri pătrați.
Certificat de evaluare a calității
Evaluarea a fost efectuată și raportul a fost întocmit în conformitate cu cerințele prevăzute în următoarele documente:
- Legea federală „Cu privire la activitati de evaluareîn Federația Rusă” nr. 135-FZ din 29 iulie 1998, cu modificările ulterioare. Nr 91-FZ din 05.07.2009;
- „Standarde de evaluare federale, obligatorii pentru utilizarea de către subiecții activităților de evaluare”, OFS nr. 1,2,3 aprobate prin Ordine ale Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 256, din 20 iulie 2007 N 255, din 20 iulie 2007 N 254.
Faptele menționate în raport sunt corecte și adevărate.
Analizele, opiniile și concluziile cuprinse în raport sunt cele ale evaluatorului însuși și sunt valabile strict în limitele condițiilor și ipotezelor restrictive care fac parte din prezentul raport.
Remunerația evaluatorului nu depinde de rezultatele evaluării finale, precum și de acele evenimente care pot apărea ca urmare a utilizării de către client sau terți a constatărilor și concluziilor cuprinse în raport.
Evaluatorii nu au niciun interes real sau perceput în proprietatea care este evaluată și acționează imparțial și fără a prejudicia părțile implicate.
Faptele prezentate în raport, pe baza cărora s-a efectuat analiza, s-au făcut ipoteze și concluzii, au fost colectate în cea mai mare măsură posibilă folosind cunoștințele și abilitățile Evaluatorului și sunt, în opinia sa, de încredere și libere. a erorilor de fapt.
Sursele de date utilizate de evaluatori în pregătirea acestui raport au fost obținute din surse de încredere și se consideră că sunt de încredere, deși se fac referiri la sursele de informații acolo unde este posibil.
- Condiții și ipoteze limitative făcute
- Certificatul de evaluare, care face parte din acest raport, este supus următoarelor condiții și ipoteze:
- Acest raport este de încredere numai pentru scopurile menționate aici;
- Clientul și Antreprenorul nu își asumă nicio obligație privind confidențialitatea decontărilor. Antreprenorul nu își asumă responsabilitatea pentru descrierea statutului juridic al obiectului de evaluare;
- Antreprenorul s-a bazat pe acuratețea informațiilor originale furnizate de Client;
- La efectuarea evaluării s-a presupus că nu existau factori ascunși care să afecteze valoarea proprietății. Antreprenorul nu este responsabil dacă astfel de factori sunt descoperiți după evaluare.
- Nici Clientul, nici Antreprenorul nu pot folosi raportul (sau orice parte a acestuia) în afara celor prevăzute în textul acestui raport;
- Opinia Antreprenorului cu privire la valoarea obiectului de evaluare este valabilă doar de la data evaluării. El nu își asumă responsabilitatea pentru modificările ulterioare ale condițiilor sociale, economice, juridice și naturale care pot afecta valoarea proprietății evaluate;
- Antreprenorul nu este obligat să ofere sfaturi suplimentare cu privire la acest raport în legătură cu furnizarea ulterioară de informații care pot afecta în vreun fel concluziile făcute în raport cu privire la valoarea obiectului;
- Antreprenorul nu este obligat să se prezinte în instanță sau să depună mărturie în alt mod cu privire la raportul completat sau subiectul evaluării, decât pe baza unui acord separat cu Clientul sau a unei citații oficiale din partea instanței.
- Evaluatorul a inspectat personal proprietatea. Determinarea valorii de piata a lucrarii efective efectuate de evaluator s-a realizat pe baza volumelor inregistrate in timpul sondajului fara deschiderea straturilor de finisare exterioare.
- Actele pentru lucrări ascunse și documentația de proiectare nu au fost prezentate evaluatorului.
Ipotezele și limitările descrise mai sus implică înțelegerea lor deplină fără ambiguitate de către părțile care semnează raportul. Toate prevederile, rezultatele negocierilor și declarațiile nespecificate în textul raportului sunt nule. Aceste ipoteze și limitări nu pot fi modificate decât prin semnătura ambelor părți.
Fără acordul scris al Evaluatorului, acest raport nu trebuie să fie distribuit sau publicat, nici utilizat, chiar și în formă prescurtată, în alte scopuri decât cele menționate mai sus. Evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate pentru pierderile care pot apărea clientului sau altei părți ca urmare a încălcării și/sau nerespectării condițiilor limitative formulate.
Procesul de evaluare
Concepte de bază și definiții. Potrivit articolului 623 din Codul civil al Federației Ruse, „îmbunătățirile care pot fi separate de un lucru fără a-l afecta sunt recunoscute ca fiind separabile. În consecință, îmbunătățirile inseparabile, atunci când sunt separate de un lucru, înrăutățesc starea acestuia, în urma cărora capătă defecte. Legea nu spune care trebuie să fie gradul de deteriorare a unui lucru pentru ca îmbunătățirile să fie recunoscute ca inseparabile. Prin urmare, ar trebui să se ajungă la concluzia că prejudiciul poate fi de orice fel, principalul lucru este că, în urma acesteia, lucrul are defecte de care este responsabil chiriașul.”
Prețul este un termen care denotă suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu. Este un fapt istoric, adică se referă la un anumit punct în timp și loc, indiferent dacă a fost declarat în mod deschis sau a rămas secret. În funcție de capacitățile financiare, motivele sau interesele speciale ale anumitor cumpărători și vânzători, prețul plătit pentru bunuri sau servicii poate să nu corespundă cu valoarea atribuită acelor bunuri sau servicii de către alții. Cu toate acestea, prețul este un indicator al valorii relative atribuite bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător și/sau un anumit vânzător în anumite circumstanțe. (MSO. Concepte generaleși principiile de evaluare. M., 1994).
Valoarea este un concept economic care stabilește relația dintre bunurile și serviciile disponibile pentru cumpărare și cei care le cumpără și le vând. Valoarea nu este un fapt istoric, ci o estimare a valorii anumitor bunuri și servicii la un anumit moment în timp, conform unei definiții alese a valorii. Conceptul economic de valoare exprimă viziunea pieței asupra beneficiului pe care îl are proprietarul a acestui produs sau clientul căruia i se furnizează acest serviciu în momentul evaluării costurilor. (MSO. Concepte generale şi principii de evaluare. M., 1994).
Costul înlocuirii obiectului de evaluare este suma costurilor de realizare a unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de amortizarea obiectului de evaluare. Valoarea de înlocuire este de obicei utilizată în scopuri de asigurare ca o estimare a costului total al restaurării proprietății. Proceduri de evaluare care folosesc costurile de înlocuire sau de construcție nouă ca bază pentru calcularea valorii afacerii pentru un scop situatii financiare, sunt considerate adecvate în circumstanțe limitate, așa cum se subliniază în ECO 4 privind costurile de înlocuire amortizate (ARC). Calculele evaluărilor în scopul asigurării sunt uneori efectuate simultan cu evaluările activelor.
Costul de înlocuire (valoarea de reintegrare) costuri care sunt necesare înlocuirii, curente sau revizuire bunul asigurat pentru a-l aduce practic în aceeași stare, dar nu mai bună decât cea în care era nouă (fără a-l extinde). (MP 3, clauza 3.5.5)
Evaluarea este actul sau procesul de determinare a valorii. Sinonim pentru evaluare. (Standard de evaluare a afacerilor, BVS-I. Terminologie).
Data evaluării – data la care este valabilă concluzia evaluatorului asupra valorii. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie). proprietate - concept juridic
, care acoperă toate interesele, drepturile și beneficiile asociate proprietății. Proprietatea constă în drepturi de proprietate privată care conferă proprietarului dreptul la un interes în ceea ce este deținut. Pentru a distinge între bunurile imobiliare ca obiect fizic și proprietatea asupra acestuia în sens juridic, proprietatea asupra unui imobil se numește bunuri imobiliare. Deținerea unui interes asupra altor obiecte decât imobile se numește proprietate personală. Cuvântul proprietate, atunci când este folosit fără o definiție sau identificare ulterioară, se poate referi la proprietăți reale sau mobile, sau la o combinație a ambelor. (ICO. Concepte/principii, paragrafele 2.3, 2.4).
Drepturile de proprietate sunt drepturi asociate cu proprietatea asupra bunurilor imobiliare. Proprietatea include dreptul de a folosi proprietatea (proprietatea), de a o vinde, de a o închiria, de a o dona; precum și dezvoltarea, folosirea agricolă, minerit, modificarea topografiei acesteia, împărțirea, consolidarea sau refuzul exercitării tuturor acestor drepturi. O combinație de drepturi de proprietate este uneori numită un pachet de drepturi. Drepturile de proprietate sunt, în general, supuse restricțiilor publice și private, cum ar fi servituți, drepturi de trecere, zonare, densitatea clădirilor și alte restricții care pot greva proprietatea. (MR 1, 3,0). Tipuri de proprietate - evaluările fac o distincție clară între conceptele de bunuri imobiliare și imobiliare. Imobilul este un obiect (lucru) material și este definit ca o parcelă fizică de teren, terenuri de subsol, corpuri de apă separate și tot ceea ce are legătură directă cu terenul, i.e. obiecte, a căror deplasare fără deteriorarea disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv: păduri, plantații perene, clădiri, structuri. (IVS, Concepte/Principii, paragrafele 2.0, 2.1)
Proprietatea imobiliară este un concept juridic care se referă la toate drepturile, interesele și beneficiile asociate cu proprietatea asupra bunurilor imobiliare. Un interes în imobil este de obicei formalizat printr-un document formal, cum ar fi un titlu de proprietate sau un contract de închiriere. (Concepte/Principii IVS, 3.2).
Imobilul este terenul fizic și toate lucrurile care sunt parte naturală a acestuia, precum și obiectele atașate terenului de către oameni. (IVS. Concepte/principii, paragraful 3.1).
Valoarea de piață este suma estimată de bani pentru care proprietățile ar fi schimbate la data evaluării între un cumpărător și un vânzător hotărât într-o tranzacție fără concurență, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Valoarea de piață este o evaluare obiectivă a proprietății stabilite asupra unei anumite proprietăți la o dată dată. (IVS 1, paragraful 3.1).
Abordarea pieței este o modalitate generală de a determina valoarea unui obiect sau a acestuia echitate, care utilizează una sau mai multe metode bazate pe compararea unei anumite întreprinderi (obiect) cu investiții (obiecte) similare care au fost deja vândute. (Standard de evaluare a afacerilor, BVS – I, Terminologie).
Abordarea venitului este o modalitate generală de determinare a valorii unui obiect sau a capitalului propriu, care utilizează una sau mai multe metode bazate pe recalcularea venitului așteptat. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).
Abordarea costului este o abordare a evaluării care determină valoarea unui obiect prin determinarea valorii actuale (actuale) a activului minus diferitele elemente de uzură: fizice, funcționale și economice. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).
Selectarea unei baze de evaluare
Scopul acestei evaluări este de a determina costul rezonabil al costurilor necesare realizării unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului de evaluare - Costul de înlocuire al obiect de evaluare.
- Valoarea de înlocuire este suma costurilor de realizare a unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de uzura obiectului de evaluare.
- Expertul a ales costul de înlocuire, determinat de abordarea costurilor, ca bază pentru evaluare.
- Procedura de evaluare include următoarele:
- vizitarea șantierului pentru a efectua o inspecție și a înregistra volumul de muncă efectuat;
colectarea și analiza informațiilor și documentației necesare;
calcularea costului costurilor prin întocmirea documentației de deviz sau stabilirea costurilor pentru reparații imobiliare; intocmirea unui raport scris. Selectarea abordărilor și metodelor de evaluare
Pentru a selecta abordările de evaluare, a
analiză comparativă
Abordarea veniturilor este un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului așteptat din utilizarea obiectului de evaluare. Abordarea veniturilor include două tehnici principale. Potrivit primei, valoarea unui obiect se calculează pe baza veniturilor anuale curente din exploatarea acestuia, folosind coeficienți speciali care reflectă relația dintre valorile proprietății și nivelul veniturilor care s-a dezvoltat pe piață. În a doua, se face o prognoză privind veniturile din exploatare pentru o anumită perioadă în viitor și prețul probabil de vânzare al obiectului la sfârșitul acestei perioade, apoi se calculează și se însumează valoarea actuală a tuturor veniturilor viitoare, folosind un coeficient special care reflecta riscul care insoteste investitia in acest obiect .
Descrierea obiectului de evaluare
Obiectul evaluării îl constituie un complex de lucrări de construcție, instalare și finisare, precum și materiale și echipamente cheltuite pentru performanta in spatii nerezidentialeîmbunătățiri inseparabile. Camera in suprafata totala de 199,4 mp, situata la etajul 1 al unui bloc de locuinte, este formata conform explicatiei camerelor 1,2,3,4,5,6,7,8,9 sediul XXXIII. .
Concluzia evaluatorului
Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a muncii efective efectuate în vederea informării Clientului. În conformitate cu standardele internaționale și rusești, determinarea valorii de piață a obiectului de evaluare trebuie să fie obținută prin acordul asupra valorilor valorii determinate ca urmare a utilizării diferitelor metode de evaluare, și anume: abordări cost, comparativ și venit. . Coordonarea rezultatelor obținute prin diferite metode se realizează de obicei prin introducerea pentru fiecare dintre ele a unui coeficient de ponderare corespunzător, care să reflecte gradul de fiabilitate al acestuia.
Rezultă din concluziile făcute de Evaluator în procesul de elaborare a acestui raport, din cele trei
abordări de evaluare unul folosit - scump. Pe baza celor de mai sus, și ghidat de experiența și cunoștințele sale profesionale, Evaluatorul a considerat că este posibil să atribuie următoarea pondere specifică valorii obținute prin abordarea prin cost - 1,0 (100%)..
Totul pentru cumpărarea unei francize: articole despre cum să cumpărați o franciză, catalogul de franciză în Ucraina.
Afacerile pe internet aduc bani reali. Știri despre startup, descrieri ale afacerilor IT și caracteristicile acestora, Articole despre vânzarea afacerilor pe Internet.
Cum să alegi un broker de afaceri pentru a vinde o afacere, ce ar trebui să facă un broker de afaceri și multe altele...
Idei proaspete pentru afaceri de la zero, idei pentru startup-uri și afaceri mici din Ucraina, cum să-ți deschizi propria afacere.
Sfaturi: ce să căutați atunci când cumpărați o afacere gata făcută, cum să alegeți o afacere existentă etc.
Articole pe tema evaluării și calculării valorii întreprinderii pentru cele mai comune tipuri de afaceri.
Condiții, nuanțe de cumpărare a unei afaceri în străinătate, cum să cumpărați o afacere în străinătate, ghiduri pentru cumpărători
Comunicate de presă, articole interesante trimise de cititorii portalului BizRating
cum și unde să caute investiții, pentru cine poate da bani proiect interesant, care ar putea fi riscul ca un străin să intre într-o acțiune.
Dacă decideți să vă vindeți singur afacerea, acest lucru vă va ajuta ghid pas cu pas pentru vânzarea de afaceri mici de la BizRating.
Cele mai recente știri legate direct sau indirect de piața de afaceri gata făcute
Cazuri de afaceri: povești despre vânzarea și cumpărarea unei afaceri. Experiențe negative și pozitive, practica tranzacțiilor.
În această secțiune, BizRating a adunat răspunsuri la cele mai frecvente întrebări cu privire la cumpărarea și vânzarea unei afaceri existente.
Căutați afaceri sau francize
Moscova 2013
Capitolul 1. Fundamente teoretice evaluarea afacerii unei organizații de construcții
1.1. Caracteristicile și caracteristicile activității unei organizații de construcții
Conform interpretării autorului, afacerea se propune a fi înțeleasă ca o combinație între componenta materială, reprezentată de întreprindere ca un complex imobiliar, și componenta necorporală, caracterizată prin utilizarea eficientă a resurselor disponibile. În același timp, scopul unei afaceri este de a crea și de a crește averea proprietarilor săi sau, ceea ce este la fel, valoarea afacerii.
Definițiile existente ale afacerii ca activitate care vizează obținerea de profit nu țin cont de faptul consumului de resurse în procesul de obținere a profitului, ceea ce este o omisiune.
În același timp, nu se poate identifica o afacere și o întreprindere ca un complex imobiliar. Conceptul de „afacere” nu poate fi redus la un set de materii prime și echipamente pentru producerea anumitor produse. Profitul obținut va depinde în mare măsură de cât de eficiente sunt acțiunile de organizare a activității complexului imobiliar.
În acest sens, autorul a exprimat o teză despre influența eficienței afacerii asupra valorii sale de piață. După punctul de vedere al autorului, eficiența afacerii este considerată drept principalul criteriu al valorii sale de piață.
Autorul a prezentat relația (Fig. 1) indicatori financiari afacerea și valoarea sa de piață, care caracterizează natura integrală a indicatorului de valoare . Scopul oricărei investiții, modernizare a producției și a structurii organizatorice a unei afaceri, fuziuni și consolidări este de a crește volumele de vânzări, de a reduce costurile de producție, adică de a crește profiturile, activele și, ca urmare, valoarea afacerii. Rata de creștere a valorii afacerii reflectă eficiența dezvoltării afacerii.
Fig.1. Relația dintre performanța financiară a unei afaceri și valoarea sa de piață.
Utilizarea indicatorilor financiari general acceptați ai unei afaceri și determinarea valorii sale de piață fac posibilă justificarea acelor domenii asupra cărora conducerea companiei ar trebui să își concentreze eforturile pentru a lua decizii financiare adecvate pentru a asigura afacerea. avantaje competitive si cresterea valorii acesteia.
1.2. Analiza cadrului de reglementare și a bazei de informații pentru evaluarea unei organizații de construcții
A fost efectuată o evaluare și acest raport a fost întocmit în conformitate cu prevederile aplicabile
acte legislative si de reglementare:
Problemele diagnosticării poziţiei competitive a oricărei entităţi economice pot fi cu greu supraestimate din cauza influenţei deosebite a unor astfel de factor economic activitate ca competiţie în diverse forme de manifestare a acesteia. Și, în ciuda interesului semnificativ față de această problemă, metodologia de diagnosticare a confruntărilor competitive și componentele acestora, tendințele în poziția întreprinderilor pe segmentul de piață și multe alte aspecte necesită specificare, precum și luarea în considerare a diferențelor interne atunci când sunt introduse în practica de management. . Pe piata constructiilor concurența se manifestă în forme atât de diverse (specifice, preț, explozii sezoniere de concurență etc.) încât concluziile despre diagnosticarea stării unei entități economice sunt posibile numai pe baza rezultatelor unor studii multilaterale de activitate. Aspectele problematice ale diagnosticului economic în cadrul unei poziții competitive includ și evaluarea valorii afacerii, care este direct legată de formarea bursaîn ţară ca element necesar al unui sistem economic integral. Acest aspect al diagnosticului se referă cel mai adesea la o sarcină separată a antreprenoriatului, dar este pe deplin o componentă a sistemului de factori care determină starea unei entități economice.
1.4. Analiza abordărilor și metodelor existente de evaluare a afacerii unei organizații de construcții
Standardul Federal de Evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru efectuarea evaluării (FSO nr. 1)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 1 ianuarie 2001 nr. 000, definește abordarea prin venituri ca fiind „ un set de metode de evaluare a valorii unui obiect de evaluare, bazate pe determinarea veniturilor așteptate din utilizarea obiectului de evaluare.”
Atunci când se aplică metoda actualizării, fluxurile viitoare de venit ale fiecărei perioade sunt convertite la valoarea actualizată prin actualizarea utilizând o rată de actualizare adecvată. Rata de actualizare este o măsură a evaluării de către investitori a cerințelor lor de rentabilitate a capitalului investit, ținând cont de riscul de a obține venituri caracteristic unui obiect dat. Metoda veniturilor actualizate se aplică de obicei proprietăților care au fluxuri instabile de venituri și cheltuieli.
La utilizarea metodei capitalizării directe, valoarea venitului pt an tipic funcționarea obiectului se împarte la rata de capitalizare corespunzătoare. Metoda valorificării este cel mai aplicabilă obiectelor al căror venit net din utilizare este constant sau se modifică la o rată constantă.
Rata de capitalizare se determină, de regulă, pe baza datelor de piață prin identificarea relației dintre venitul anual și costul proprietăților similare. De asemenea, este posibilă utilizarea metodei de construcție cumulativă.
Proiect de constructie nefinalizat
Utilizare abordarea veniturilor Pentru a evalua valoarea obiectelor, este nevoie de prezența unei piețe de închiriere dezvoltate pentru active similare sau de informații despre funcționarea și rentabilitatea afacerilor în obiecte similare.
Knight Frank observă că, în ciuda unor incertitudini de pe piață, activitatea de construcții este la nivelul nivel înalt, iar în 2013 se prevede o creștere a punerii în funcțiune a noilor spații de birouri. Ponderea spațiilor libere a atins niveluri de dinainte de criză. În 2013, este de așteptat să crească interesul investitorilor pentru proiecte de dezvoltare de înaltă calitate în diferite stadii de implementare.
Luând în considerare cele de mai sus, Evaluatorul a ajuns la concluzia că, în cadrul acestei evaluări, abordarea veniturilor poate fi utilizată cu un grad suficient de fiabilitate pentru a determina valoarea unui proiect de construcție nefinalizat. La efectuarea calculelor folosind abordarea venitului, a fost utilizată metoda fluxului de numerar actualizat.
Bunuri mobile
Abordarea veniturilor necesită o prognoză a veniturilor viitoare pentru durata de viață rămasă a activelor care sunt evaluate. Este dificil să rezolvi această problemă în mod direct, deoarece veniturile sunt create de întregul sistem de producție, care, împreună cu bunurile mobile care sunt evaluate, includ și alte active fixe care nu sunt incluse în obiectul evaluării - clădirea hotelului, bucătăria și mesele. incinta camerei, teren etc.
Pe baza celor de mai sus, Evaluatorul a decis să renunțe la utilizarea abordării venitului pentru a determina valoarea de piață a bunurilor mobile.
Abordarea costurilor, așa cum este definită de Standardul Federal de Evaluare nr. 1, este un set de metode de evaluare. Abordarea comparativă, așa cum este definită de Standardul Federal de Evaluare OFS nr. obiect, pe baza unei comparații a obiectului evaluat cu obiecte analoage ale obiectului evaluat, în raport cu care au informații de preț. Un obiect-analog al unui obiect de evaluare este un obiect care este similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.
Abordarea comparativă se bazează pe principiul substituției: cumpărătorul nu va plăti pentru un obiect mai mult decât suma necesară achiziționării unui obiect similar de pe piață care are aceeași utilitate. Prețurile plătite pentru obiecte identice sau similare servesc ca informație inițială pentru calcularea valorii obiectului evaluat.
Abordarea comparativă se aplică, de regulă, atunci când există o cantitate suficientă de informații fiabile despre tranzacțiile de cumpărare și vânzare sau ofertele de preț.
Această abordare este implementată printr-o serie de etape succesive:
Colectarea datelor privind vânzările de obiecte similare obiectului evaluat. Numai analizând aceste date putem spune în ce măsură prețurile reale reflectă valoarea de piață;
Compararea obiectului evaluat și a obiectelor analoage în funcție de elementele individuale de comparație;
Ajustarea prețurilor de vânzare efective ale obiectelor comparate pe baza elementelor de comparație. Ajustarea se realizează de la analog la obiectul evaluat.
Odată ajustate prețurile, acestea pot fi utilizate pentru a determina valoarea proprietății care se evaluează.
ÎN practica străină Este în general acceptat că evaluarea bazată pe această abordare dă cele mai fiabile rezultate, ceea ce se datorează stării stabile a economiei, unei piețe larg dezvoltate și informații fiabile despre tranzacțiile finalizate disponibile evaluatorilor.
Gradul de similitudine dintre obiectul de evaluare și analog, ca și în abordarea costurilor, este determinat de elementele de comparație. În acest caz, elementele de comparație nu sunt doar caracteristicile obiectelor de comparație, ci și caracteristicile tranzacțiilor care provoacă modificări de valoare.
Elementele de comparație sunt combinate în grupuri:
Caracteristicile obiectului: scop funcțional, parametri tehnici, producător, calitate (certificat de conformitate);
Starea obiectului: vechime, uzură cumulativă, stare tehnica, completitudine, prezentare;
Locația: locația geografică a obiectului, locația fizică a obiectului în cadrul întreprinderii;
Condițiile pieței: recesiune sau creștere, raportul dintre cerere și ofertă;
Condiții de vânzare: momentul vânzării, locul vânzării, timpul mediu de expunere pe piață;
Caracteristicile prețurilor obiectelor analogice: disponibilitatea împrumuturilor preferențiale, prezența transportului și alte costuri ale vânzătorului în preț.
Această abordare de evaluare se bazează pe determinarea prețurilor de piață care reflectă în mod adecvat „valoarea” obiectului în starea actuală. Principiul de bază utilizat este comparația care trebuie făcută:
Cu un analog exact vândut pe piața secundară;
Un analog aproximativ vândut pe piața secundară, cu modificări corective efectuate în absența unui analog exact;
Un pas important atunci când se utilizează abordarea comparativă este selectarea analogilor comparabili și utilizarea în calcule a ajustărilor pentru diferența dintre indicatorii tehnici ai analogilor și obiectul evaluat.
Principalele probleme ale acestui demers se datorează dificultăților de obținere a informațiilor necesare, și anume prețurile curente de piață, realizarea de baze de date cu alegerea analogilor care să fie adecvate obiectelor evaluate, ținând cont de gradul de discrepanță în compoziție și numeric. valorile caracteristicilor analogilor și ale obiectelor evaluate.
Prin aplicarea unei abordări comparative, dacă există o cantitate suficientă de informații fiabile despre vânzarea obiectelor analoge, este posibil să se obțină valoarea de piață a obiectului evaluat cât mai precis posibil pentru o anumită piață.
O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor de abordare comparativă este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției).
Principalele dificultăți în aplicarea metodelor comparative sunt legate de opacitate piata ruseasca imobiliare în ceea ce privește dezvăluirea informațiilor despre prețurile reale ale tranzacțiilor. În această situație, Evaluatorul se poate concentra pe prețurile licitate, deoarece potențial cumpărător Inainte de a lua decizia de a achizitiona o proprietate imobiliara, va analiza ofertele actuale de pe piata si va ajunge la o concluzie cu privire la posibilul pret al proprietatii, tinand cont de toate avantajele si dezavantajele acesteia in raport cu obiectele de comparatie.
Practic nu există proiecte de construcții neterminate comparabile pe piață. Datorită informațiilor limitate disponibile în domeniul public privind proiectele de construcții nefinalizate cu scopuri funcționale similare, aplicarea unor ajustări corespunzătoare nu va permite calcularea valorii de piață cu un grad suficient de fiabilitate.
Utilizarea clădirilor construite acceptate pentru exploatare ca analoge, urmată de o reducere proporțională a prețului de ofertă al obiectelor analoge cu gradul de incompletitudine a proprietății evaluate (cu 62%: 100% - 38%) nu va permite luarea în considerare a riscurilor de piață. asociat cu organizarea finalizării construcției și a procesului de punere în funcțiune a obiectului.
Astfel, după ce a analizat volumul și gradul de fiabilitate al informațiilor disponibile necesare efectuării unei evaluări folosind abordarea comparativă, Evaluatorul a ajuns la concluzia că, în cadrul acestei evaluări, abordarea comparativă nu poate fi implementată.
În 2012 sfaturi de specialitate a apreciat realizările companiei în extinderea gamei de servicii la un nou nivel de calitate, ținând cont de nevoile pieței și de satisfacerea maximă a cererilor clienților, ceea ce s-a remarcat Diploma de laureat al competiției republicane „Cele mai bune produse din Bashkortostan”.
2.2. Analiza activităților financiare și economice ale unei organizații de construcții
Indicatori cheie de performanță ai Companiei de Construcții pe baza rezultatelor anului 2011.
Tabelul 1
Indicatori financiari pentru 2011:
Nume | Indicatori, mii de ruble. |
Profit net |
tabelul 2
Activ net
(moneda bilanțului minus împrumuturile, conturile de plătit, datoriile privind impozitul amânat)
Active pe termen lung
(imobilizari fixe, constructii in curs, imobilizari necorporale), inclusiv:
Mijloace fixe
lucru în curs
Active circulante:
Creanţe de încasat
Numerar
(stocuri, creanţe de încasat, numerar), inclusiv:
(inclusiv 436.606 costuri în producția neterminată, 40.907 produse finite, 182.295 materii prime)
598 nefinisate, 98.736 finisate etc., 227.921 materii prime și materiale)
Pe termen scurt investitii financiare: - împrumuturi către persoane juridice
Creanţe de încasat
RĂSPUNDERE (surse de fonduri pentru Societatea de Construcții) |
||||
Nume | Indicatori pentru 2011, mii de ruble. | Indicatori pentru 2010, mii de ruble. | Schimbări, mii de ruble | Modificări, % |
Surse de fonduri proprii | ||||
Capital suplimentar și de rezervă | ||||
Nealocate | ||||
Credite și împrumuturi | ||||
Creanţe |
O analiză a compoziției și structurii bilanţului arată că în cursul anului de raportare moneda bilanţului a scăzut cu mii. freca. (2 la sută), aceasta indică o creștere a costurilor muncii efectuate. Valoarea activului net al Societăţii de Construcţii, care caracterizează valoarea capitalului propriu, a crescut cu mii în cursul anului. ruble (18%) și la sfârșitul anului de raportare se ridica la mii de ruble. Activele nete depășesc cu mult capitalul autorizat. Acest lucru caracterizează pozitiv situația financiară pe această bază.
