Pri prenájme priestorov v inom obchodnom centre chce mať nájomca istotu, že jeho nádeje na zisk nevyjdú nazmar. Svoju rolu samozrejme zohráva návštevnosť a mix nájomníkov dôležitá úloha, ale hlavnou podmienkou úspešného obchodného centra je kvalitný koncept. Andrey Shuvalov, hlavný riaditeľ pre maloobchodné nehnuteľnosti Spoločnosť Cushman & Wakefield.

Recept na úspech

Koncept obchodného centra nie je len plánovacím riešením, je to jasná komerčná myšlienka budúceho obchodného komplexu. Koncept vám umožňuje určiť, aký druh komplexu je možné postaviť v danej lokalite, aby vlastníkovi priniesol z dlhodobého hľadiska maximálny príjem, berúc do úvahy meniace sa konkurenčné prostredie. Zahŕňa technické ukazovatele, ako je optimálna plocha pre konkrétnu maloobchodnú oblasť, šírka výkladov a pomer medzi hlavnými nájomcami a malé obchody, a kvalitatívne - odporúčania týkajúce sa zloženia nájomníkov, matice sortimentu, architektonického vzhľadu a štýlu nehnuteľnosti. Nie je to však jediné, na čom záleží: obchodné centrum musí vytvárať starostlivo premyslené prostredie s vlastným charakterom. To je vyjadrené v detailoch, preto je dôležitý názov, vnútorné osvetlenie, dizajn a organizácia priestoru.

Ziskovosť obchodného centra silne závisí od toho, či jeho manažéri majú špecifické znalosti v oblasti maloobchodných nehnuteľností a od toho, ako efektívny je súčasný marketing zariadenia. Nesmieme zabúdať, že nájomcovia obchodného centra majú právo jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu, ak sa domnievajú, že objekt je málo navštevovaný alebo zle spravovaný. Preto sa žiadny príčetný podnikateľ nebude spoliehať iba na osobná skúsenosť a postavte si obchodné centrum podľa vlastného chápania. Spolupráca s poradcami vám navyše umožňuje držať krok s najnovšími trendmi a náladami nájomníkov, pretože ich bezprostrednou úlohou je držať prst na tepe trhu. Napríklad konzultanti vedia, že ak predtým Mediamarkt prenajal priestor najmenej 5 tisíc metrov štvorcových. m, potom dnes znížil spodnú hranicu na 3 800 m2. m, Auchan znížil požiadavky z 19 na 10-12 tisíc, operátori odevného segmentu - z 1 800 na 1 200 m2. m.

Komponenty kvalitného nákupného centra

Značnú časť priestoru v okolí obchodného centra by malo zaberať parkovanie, ktorého efektívnosť sa posudzuje osobitným koeficientom zohľadňujúcim polohu obchodného centra. Za dobrý koeficient na zabezpečenie obchodného centra parkovacími miestami sa považuje 2, ak sa obchodná prevádzka nachádza v centre mesta, a 4, ak je obchodné centrum postavené mimo mesta a má kotviaci hypermarket s potravinami. Tento rozdiel je vysvetlený skutočnosťou, že hlavnú časť toku návštevníkov mestského nákupného centra môžu využiť verejná doprava. Napríklad nákupné centrum Galereya v Petrohrade má koeficient 1,35, ale to neznamená, že objekt je slabo vybavený parkovacími miestami, pretože hlavný prúd zákazníkov prichádza z metra.

Ďalším dôležitým parametrom v koncepcii kvality nákupného centra je plošná efektívnosť. Je definovaný ako pomer hrubej prenajímateľnej plochy (GLA) k hrubej prenajímateľnej ploche (GBA). Nemôže byť stopercentná efektivita: pre veľké nákupné centrum, ktoré sa považuje za objekt s GLA 50 tisíc m2. m, koeficient prospešné využitie plocha môže byť až 80%, pre stredné - 70%, pre malé - 67%. Takýto zvláštny pokles sa vysvetľuje vplyvom rozsahu: v malých nákupných centrách zaberajú veľa priestoru verejné a technické plochy, čo výrazne ovplyvňuje celkový objem úžitkovej plochy. Majitelia malých obchodných centier môžu zvýšiť pomer efektivity umiestnením nákupných kioskov na chodbách a zmenou formátu nákupných galérií. Zväčšujú tak nájomnú plochu a tým aj príjem z jej prenájmu. Je však nekonečne nemožné zvýšiť faktor efektívnosti s úžitkom pre seba: tie, ktoré sú uvoľnené v hlavnom nákupné galérie priestory budú obsadené kotviacimi nájomníkmi, ktorých nájomné je päťkrát nižšie a obchodné centrum začne strácať peniaze.

Pomer hlavných nájomcov, medzi ktorých patria prevádzkovatelia s rozlohou viac ako 1000 m2 a ostatné predajne, je ďalším tajomstvom úspechu kvalitného konceptu. Pravidlo je jednoduché: čím väčšie je nákupné centrum, tým viac „kotvičiek“ by malo mať. Okrem toho, ak sa nákupné centrum nachádza v oblasti veľkého toku chodcov, „kotvy“ by mali tvoriť 30 – 40 % prenajímateľnej plochy. Ak je objekt postavený mimo veľkých tokov chodcov, potom, aby sa vytvorilo centrum príťažlivosti pre kupujúcich, je potrebné dať aspoň 60% kotvám. Dobrý príklad: hypermarket Auchan je schopný vytvoriť tok 35 tisíc ľudí denne. Nájomné zaň nebude vysoké, no menším nájomníkom sa podarí získať viac návštevníkov a celková synergia povedie k zvýšeniu príjmov z prenájmu. Ak sa nákupné centrum nachádza v centrálnej časti mesta alebo v blízkosti metra, potom prítomnosť nájomcu, akým je Auchan, už nie je zásadne dôležitá: je tam prirodzený tok návštevníkov. Na majiteľovi nákupného centra zostáva už len umiestniť určitý počet kvalitných „kotvičiek“ z módneho segmentu.

Aby obchodné centrum spĺňalo požiadavky nájomcov, je potrebná určitá výška komplexu. Predpokladá sa, že viacposchodové nákupné centrá nie sú príliš efektívne, pretože návštevnosť horných poschodí je oveľa menšia ako prvá: ak vezmeme prvé poschodie ako 100%, potom návštevnosť druhého bude 90% a tretia - už 70%. Pokiaľ ide o výšku každého poschodia, pre operátorov pracujúcich v segmente masového trhu a strednej ceny by minimálna výška miestnosti od stropu po podlahu mala byť 3,5 metra, v segmente stredne vysokých cien - 4 metre „čisté“. V prípade hypermarketov a kín je situácia, samozrejme, mierne odlišná: v prvom prípade by mala byť výška miestnosti v dôsledku regálového skladovacieho systému od 6 do 7,5 metra av druhom prípade od 8 do 11 metrov. sály so 100 a 300 miestami na sedenie.

Špecifickou oblasťou, ktorá si vyžaduje pozornosť, je food court obchodného centra. V súčasnosti je aktuálny trend zvyšovania podielu stravovania v projektoch obchodných centier, čo je typické pre celé Rusko. V kvalite nákupné centrá Vybrali sa žiadané potravinárske prevádzky, ktoré sú známe aj na federálnej úrovni, pričom plocha na sedenie je dostatočná pre klientov každého z nich. Odborníci odporúčajú, aby regionálne nákupné centrá nezanedbávali federálne značky, pretože každé nové nákupné centrum s aspoň jednou z nich bude predstavovať významnú konkurenciu pre miestne značky.

Napokon, jedným z najdôležitejších prvkov v obchodnom centre je centrálne átrium. Kým tam, návštevníci musia mať dobrá recenzia a vidieť obchody na iných poschodiach, pretože to je kľúč k premávke na horných poschodiach. Minimálna šírka átria by mala byť 5-6 metrov, šírka balkóna by mala byť 3-4 metre. Okrem toho by mal byť priestor nad hlavami návštevníkov na prvom poschodí: vysoká kupola vytvára pocit úžasu, niečoho, čo presahuje každodennosť, a to ovplyvňuje náladu návštevníkov.

Hlavné body konceptu

Úlohou vývojárov konceptu nákupného centra nie je len zohľadniť všetky technické vlastnosti, konfigurácia lokality, zónovanie a výpočet tokov zákazníkov. Musíte mať širokú víziu, a to aj z hľadiska architektúry. Nie je napríklad potrebné ísť klasickou cestou novostavby – niekedy sa dá využiť to, čo už máte. Povedzme, že môžete „napasovať“ novú budovu do existujúcej: priestor medzi budovami zakryte skleneným uzáverom, aby ste vytvorili vnútorný objem so samostatným vchodom. V podmienkach silnejúcej konkurencie je tiež veľmi dôležité prísť s nápadom, vlastnosťou, niečím, čo by projekt odlíšilo od mnohých dostupných na trhu. Niekedy vrcholom môže byť dizajn obchodného centra. Príkladom je unikátne nákupné centrum pri nákupnom centre Krasnodar OZ, ktoré je jedným z najväčších v Európe (164 tis. m2 GLA). Má jedinečný futuristický dizajn: budova s ​​hladkými, aerodynamickými tvarmi pripomína obrovskú vesmírnu loď. Akokoľvek veľkolepé vzhľad neznamená, že zariadenie nebude mať úzke miesta. Niektorí odborníci poznamenávajú, že nevýhodou nákupného centra OZ je nedostatok prstencového vzoru, a preto je tok návštevníkov rozdelený na časti a každé krídlo funguje „sám za seba“. Situáciu sťažuje aj skutočnosť, že hlavný hypermarket tohto nákupného centra – „O’Key“ – sa nachádza v samostatnom krídle a jeho toky zákazníkov sa nemiešajú s bežnou návštevnosťou nákupného centra.

Okrem vynikajúceho dizajnu existujú aj iné spôsoby, ako konkurovať na maloobchodnom trhu s nehnuteľnosťami, napríklad ponúkať odlišný súbor nájomníkov. Príklad nemusíte hľadať ďaleko: v Moskve sa vedľa obchodného centra Evropeisky stavia nové obchodné centrum. Zdá sa, že vzájomná konkurencia neznamená nič dobré, ale prenajímateľná plocha Evropeisky je len 6 tisíc metrov štvorcových. m., takže ak chcete, môžete nové zariadenie naplniť nájomníkmi, ktorí tam nie sú. Výsledkom bude zaujímavý synergický efekt.

V poslednej dobe sa medzi novou generáciou nákupných centier objavilo veľa neštandardných projektov. Patrí medzi ne aj projekt Mitino-Park, kde je veľký dôraz kladený na vytváranie podmienok pre kvalitnú rekreáciu a zábavu. Najprv chceli do projektu prizvať ako hlavného nájomcu hypermarket Spar, no potom sa rozhodlo, že objekt potrebuje originálnejší koncept stravovania. Výsledkom je, že Mitino Park vytvoril takzvaný „fresh market“ s nezvyčajným usporiadaním, kde sú obchody s farmárskymi produktmi, čerstvými potravinami a inými radosťami domácej kuchyne. Je zvláštne, že vďaka tomuto rozhodnutiu začali medzinárodné značky uvažovať o projekte, ktorý je pre nákupné centrum na okraji Moskvy celkom nečakaný.

Jedným z najnovších trendov v hľadaní rozmanitosti v obchodných centrách je záujem o detskú a kultúrnu zábavu. Plánované objekty aktívne navrhujú miestnosti strachu, obrovské akváriá, divadlá, múzeá a dokonca aj knižnice. Odborníci však odporúčajú význam týchto komponentov nepreháňať: problémom je, že spotrebitelia takúto zábavu navštívia najmä len raz, kým do tradičného kina sa ľudia vracajú opakovane. Dá sa teda povedať, že recept na ideálne nákupné centrum je už dávno nájdený: dobrá poloha, pešia a dopravná dostupnosť, absencia konkurencie s podobným konceptom v blízkom okolí, kvalitný „výber“ maloobchodných operátorov, reštaurácie a pohodlné kinosály. To všetko už zabezpečuje vysoký záujem návštevníkov a optimálnu rentabilitu nehnuteľnosti.

Pri prenájme priestorov v inom obchodnom centre chce mať nájomca istotu, že jeho nádeje na zisk nevyjdú nazmar. Samozrejme, že dôležitú úlohu hrá návštevnosť a množina nájomníkov, ale hlavné...

11. novembra 2014, 23:49

Nemecká automobilka Mercedes-Benz počas posledných mesiacov vykonávala rôzne typy prieskumov a marketingový výskum, čo vyústilo do úvodu nový systém pomenovanie v celom modelovom rade. Zmeny tradičných indexov sa začnú v novom roku 2015.

Napriek tomu, že účelom tejto premeny je zjednodušiť logiku, ktorou sú pomenované nové modely, a uľahčiť kupujúcim pochopenie týchto indexov, pochopenie všetkých zložitostí tohto nápadu zo Stuttgartu trvá nejaký čas. Čo sa zmenilo a čím sa teraz výrobca riadi pri pomenovávaní svojich áut tak či onak, sa pokúsime názorne vysvetliť.

Ako to funguje?

Nová štruktúra názvov kóduje sériu, do ktorej model patrí, aj typ motora.

Názov modelu (alebo index triedy) je vždy skratka obsahujúca jedno až tri veľké písmená. Celkovo má Mercedes stále päť hlavných modelov (triedy): A, B, C, E a S.

Typ motora je uvedený na konci názvu jedným malým písmenom:

• „c“ - stlačený zemný plyn;
• „d“ - diesel (nahrádza emblémy BlueTEC a CDI);
• „e“ - elektromotor (namiesto emblémov Plug-in Hybrid a Electric Drive);
• „f“ - inštalácia na palivové články (namiesto F-článkov);
• „h“ je index pre hybridné motory (predtým označované ako HYBRID alebo BlueTEC HYBRID).

Takéto písmenové indexy sú samozrejme oveľa kratšie ako predchádzajúce „BlueTEC HYBRID“ a „Electric Drive“, čo, samozrejme, trochu zníži náklady automobilového giganta na písmená na inštaláciu na veko kufra.

Pokiaľ ide o benzínové pohonné jednotky, ako predtým pre ne neexistuje žiadne ďalšie označenie. A všetky modely s pohonom všetkých kolies sú stále označené 4MATIC. Mercedes tiež naznačuje, že plánuje rozšíriť svoju ponuku v oblasti vozidiel s pohonom všetkých kolies, pretože sú v „neustále rastúcom dopyte“.

Kde sú ťažkosti

SUV. Odteraz budú všetky SUV Mercedes-Benz začínať písmenami „GL“ – poctou slávnej triede G. Za touto skratkou nasleduje označenie príslušnosti k určitej triede vo forme tretieho veľkého písmena. Napríklad GLA je trieda GL A.

Úplný rozpis moderného modelového radu crossoverov Mercedes:

• = GL A-trieda;
• = GL C-trieda (predtým GLK);
• = GL E-trieda (predtým M-trieda alebo ML);
• = GL kupé Triedy E;
• = GL S-trieda (ex - GL);
• zostáva nezmenený.

Štvordverové kupé. Vidíme tu podobný príbeh. Prvé dve písmená sú vždy „CL“, po ktorých nasleduje index hlavného modelu. Teda CLA a CLS – všetko je ako predtým.

Roadsters. Od roku 2016 budú všetky MB roadstery začínať s „SL“. Odvtedy sa SLK bude nazývať SLC.

AMG. Čo sa týka výkonnostnej divízie AMG, ide o nezávislú podznačku a vytvorí vlastný rad budúcich modelov, ako sú GT a C63.

Načo to všetko je?

Ako už bolo uvedené, nová štruktúra názvy má zákazníkom uľahčiť vnímanie modelového radu výrobcu. Mercedes navyše v posledných rokoch rapídne zväčšuje objem nových modelov, ktoré treba aj menovať. Do roku 2020 tak Mercedes plánuje rozšíriť svoje portfólio na 30 modelov, z ktorých 11 bude úplne nových áut, ktoré sa nevyvinú z existujúcich modelov. Napríklad nadchádzajúci rok 2015 bude znamenať skutočnú „prestavbu“ celého radu SUV značky.

Prihláste sa na odber noviniek a testovacích jázd!

Nové moskovské nákupné centrá sú poloprázdne, zatiaľ čo počet obchodov so zmiešaným tovarom rastie

Foto: Andrey Rudakov/Bloomberg cez Getty Images

Priemerná miera prázdneho priestoru v moskovských nákupných centrách na konci prvého štvrťroka bola 11% - to je 560 tisíc metrov štvorcových. m GLA (prenajímateľná plocha), vypočítaná maklérskym a poradenská spoločnosť"Obchod Obchod" Do konca roka predpovedajú nárast miery neobsadenosti v obchodných centrách hlavného mesta na 12-14%.

Dynamika miery zapĺňania oblastí najväčších nákupných centier v Moskve, otvorených od roku 2014 (Foto: Obchod Obchod)

Mnohé z nákupných centier otvorených za posledný rok sú zároveň poloprázdne. „V priemere asi polovica priestorov v nákupných centrách, ktoré sa otvorili od začiatku roka 2014, nie je v čase uvedenia do prevádzky funkčná,“ uvádza sa v analytickom prehľade Magazin Shopping. — Ukazovateľ, ktorý bolo v polovici roka 2014 ťažko postrehnuteľné v dôsledku turbulencií v roku maloobchodný trh Už sa to stalo takmer štandardom." Ak skôr, podľa predpovedí vývojárov, v čase otvorenia nákupných centier, by nájomníci mali obsadiť aspoň 80-90%, teraz sa latka znížila na 60-70%.

Úroveň prázdnych priestorov v čase uvedenia do prevádzky v niektorých komplexoch dosahuje 94 %, ako v nákupnom centre Columbus. Aj keď sú strediská, kde pri otvorení nezostalo veľa miesta nezaplneného. Najmä obchodné centrum Vesna, kde bolo prázdnych len 8 % predajní.

V kríze je však podľa konzultantov relevantnejším ukazovateľom relatívnej úspešnosti obchodného centra dynamika jeho obsadenosti. „Otvárajú sa takmer všetky centrá s veľkým podielom neprevádzkových predajní,“ vysvetľuje Andrey Vasyutkin, vedúci oddelenia výskumu a poradenstva v Magazin Magazin. — Podľa nášho názoru je dôležité vyhodnotiť, ako rýchlo sa v týchto objektoch po otvorení otvárajú body. V niektorých nákupných centrách, napríklad Columbus, nájomníci rýchlo začnú otvárať svoje predajne, zatiaľ čo v iných, ako napríklad Mozaika, nie sú príliš aktívni.“

Absolútnym lídrom v miere absorpcie priestoru sa stalo nákupné centrum Columbus - za mesiac a pol od jeho otvorenia obsadili noví nájomníci 38,6 tisíc metrov štvorcových. m V marci bol podiel prázdnych plôch v obchodných centrách už 67 %. Dobrú dynamiku podľa Store Store predviedli nákupné centrum Aviapark a Vegas Crocus City.

Nákupné centrá sú v Moskve otvorené od roku 2014

Samoobsluhy

Obľúbenosť nákupných centier nepriamo ovplyvňuje aj rastúca obľuba obchodov so zmiešaným tovarom, ktoré v Moskve aktívne otvárajú maloobchodní reťazci. To vedie k čiastočnému odlivu zákazníkov z veľkých hypermarketov, ktorí sú kotviacimi nájomcami v obchodných centrách.

Podľa medzinárodnej poradenskej spoločnosti Knight Frank sa za posledných desať rokov počet reťazcov s potravinami na moskovskom trhu zvýšil z 21 na 48. Celkový počet reťazcov obchodov s potravinami za sledované obdobie vzrástol 3,2-krát a k 1. , 2015 predstavoval viac ako 2,1 tisíc Celková maloobchodná plocha presahuje 2,3 milióna metrov štvorcových. m V priemere v Moskve na 1 m2. m maloobchodný priestoržije tu asi 5 obyvateľov, pre porovnanie: v roku 2005 na 1 m2. bolo tam 9 ľudí.

Najväčší rast v počte predajní vykázali reťazce Pyaterochka, Dixie a Magnit. Okrem toho sa v poslednom desaťročí objavili nové formáty obchodov s potravinami. Najmä maloobchodní prevádzkovatelia začali venovať väčšiu pozornosť rozvoju maloformátových predajní, ako aj „diskontárov“.

X5 Retail Group teda aktívne rozvíja obchody so zmiešaným tovarom Perekrestok Express a diskontné obchody Pyaterochka a francúzsky maloobchodník Auchan rozvíja diskontný reťazec Atak. Trh bol doplnený o nové siete, medzi ktorými sú medzinárodní aj regionálni ruskí operátori. Regionálne siete predstavujú také supermarkety ako „Bakhetle“ (Tatarstan), „Magnit“ ( Krasnodarský kraj), „O’KEY“ (Petrohrad), „Lenta“ (Petrohrad) atď. Medzi medzinárodných operátorov patria Globus a Selgros Cash&Carry.

Podľa Olgy Yasko, riaditeľky analytického oddelenia spoločnosti Knight Frank Russia & CIS, majú rôzne formáty maloobchodu s potravinami stále veľký potenciál na rozvoj. „Mnohé oblasti hlavného mesta, najmä okrajové, kde prebieha masívna rezidenčná výstavba, sú stále slabo zabezpečené potraviny", ona povedala.

Vladimír Mironov

V roku 2010 vydala BOMA nový štandard pre budovy určené na maloobchod. Hoci štandard pre kancelárske budovy z roku 1996 už obsahoval ustanovenia pre predajné priestory, ANSI/BOMA Z65.5-2010 je prvým štandardom špeciálne navrhnutým pre dnešné maloobchodné nehnuteľnosti.

Štandard je dokonale prispôsobený pre pouličný maloobchod, moderné nákupné centrá a nákupné komplexy. Táto norma sa odporúča použiť, ak maloobchodný priestor v budove zaberá viac ako 50% celkovej plochy zariadenia. Ak v budove dominuje o kancelárske miestnosti, v tomto prípade by sa na meranie plochy mala použiť norma pre kancelárske budovy - ANSI/BOMA Z65.1-2010.

Norma pre maloobchodné nehnuteľnosti nepočíta faktor zaťaženia, ktorý hrá dôležitú úlohu pri meraní plochy kancelárskych a skladových priestorov. Namiesto toho výpočet určuje hrubú prenajímateľnú plochu budovy. Norma obsahuje definície a vzorce pre všetky hlavné prvky moderných nákupných centier: obchody, medziposchodia, kiosky, food courty a parkoviská.

Hrubá prenajímateľná plocha

Meranie obchodných priestorov sa výrazne líši od merania kancelárskych priestorov alebo skladových priestorov. V dôsledku toho existujú veľké rozdiely v terminológii. Namiesto pojmu „prenajímateľná plocha“ používaného pri prenájme kancelárskych priestorov sa v maloobchodných nehnuteľnostiach používa pojem „hrubá prenajímateľná plocha“ (skrátene GLA). Okrem toho norma meria aj spoločný priestor: verejné sociálne zariadenia, strojovne, elektrické miestnosti, upratovacie miestnosti, bezpečnostné miestnosti a kancelárie. správcovská spoločnosť. Tieto priestory sú kritické pri určovaní zaťaženia údržby spoločných priestorov, ale táto norma nepridáva údržbu spoločných priestorov do priestorov nájomcu prostredníctvom koeficientu zaťaženia, ako je to v prípade merania plochy administratívnej budovy.

Nájomné v nákupných centrách často zahŕňajú pridružené priestory, ako sú vonkajšie terasy, sklady a iné priestory, ktoré sú mimo obvodu múrov ohraničujúcich budovu. Norma upravuje aj používanie prvkov, ktoré sa najčastejšie vyskytujú v obchodných centrách: kiosky, ostrovčeky, food courty atď. V kancelárskych budovách sa na určenie obvodu priestorov používa pojem Dominantná časť. V maloobchodných nehnuteľnostiach sa táto definícia nepoužíva – namiesto toho sa používa nový pojem – Lease Line.

ANSI/BOMA Z65.5-2010 nie je revidovaná verzia štandardu pre kancelárske budovy - je to úplne nový štandard, ktorý sa zameriava výlučne na maloobchodné nehnuteľnosti. Norma má spoločný základ a je v súlade s inými normami, najmä Hrubé plochy budovy: Metódy merania (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Vzniká tak súbor nástrojov na meranie budov vo všetkých fázach od návrhu, výstavby a financovania až po nákup, predaj, správu a prenájom.